בקצרה
- מחזור הוא בדיקה של המשכנתה הקיימת מול התנאים והמצב שלכם היום.
- הוא משתלם רק כשהחיסכון גדול מהעלויות, ובעיקר מעמלות הפירעון המוקדם.
- את ההחלטה מקבלים לפי מספרים, לא לפי תחושה ולא לפי הצעה אחת של הבנק.
מה זה בעצם מיחזור משכנתה
משכנתה היא בדרך כלל ההתחייבות הכלכלית הגדולה והארוכה ביותר של משפחה. לוקחים אותה ל־20, 25 ולפעמים 30 שנה, לפי הריביות, ההכנסות והתוכניות שהיו נכונות ביום החתימה. אבל החיים לא עומדים במקום, וגם השוק לא.
מיחזור משכנתה הוא פירעון של המשכנתה הקיימת, כולה או חלקה, ולקיחת הלוואה חדשה במקומה בתנאים אחרים. אפשר למחזר באותו בנק (מחזור פנימי) או לעבור לבנק אחר (מחזור חיצוני). אפשר למחזר את כל המסלולים, ואפשר רק את אלה שכדאי לשנות.
שישה מצבים שבהם כדאי לעצור ולבדוק
- הריביות השתנו מאז שלקחתם את המשכנתה. כשהריביות שהבנקים מציעים היום נמוכות מהריביות במשכנתה שלכם, או כשהמבנה שבחרתם כבר לא מתאים לסביבת הריבית הנוכחית, יש מה לבדוק.
- ההחזר החודשי מכביד. אם ההחזר גוזל חלק גדול מדי מההכנסה, אפשר לבחון פריסה אחרת שתקל על התזרים. חשוב לדעת מראש: הארכת התקופה מקטינה את ההחזר, אבל בדרך כלל מגדילה את סך הריבית.
- ההכנסה עלתה. דווקא כשהמצב השתפר כדאי לבדוק קיצור של תקופת המשכנתה. החזר חודשי גבוה יותר לתקופה קצרה יותר יכול לחסוך סכום משמעותי של ריבית.
- היתרה במסלולים הצמודים כמעט לא יורדת. במסלולים הצמודים למדד, האינפלציה מגדילה את הקרן. מי שמשלם שנים והיתרה כמעט לא זזה, צריך לבדוק את המבנה.
- יש לכם הלוואות נוספות. הלוואות צרכניות, הלוואת רכב או מינוס קבוע יקרים בדרך כלל מהמשכנתה. במקרים מסוימים אפשר לאחד אותם לתוך המשכנתה ולהקל על ההחזר החודשי.
- עברו כמה שנים, או שהחיים השתנו. ילד נוסף, מקום עבודה חדש, מעבר לעצמאות, פרישה שמתקרבת או תוכנית למכור את הדירה. כל שינוי כזה הוא סיבה טובה לבדוק אם המשכנתה עדיין מתאימה.
מיחזור טוב לא מתחיל בהצעה של הבנק. הוא מתחיל בשאלה מה אתם צריכים מהמשכנתה בשנים הקרובות.
למה העיתוי חשוב
ברוב המשכנתאות בישראל ההחזר החודשי מחושב בשיטת שפיצר, כלומר החזר חודשי קבוע. בשיטה הזו, בשנים הראשונות חלק גדול מכל תשלום הולך לריבית וחלק קטן יותר להקטנת הקרן. לכן שיפור בתנאים בשלב מוקדם של ההלוואה משפיע בדרך כלל יותר משיפור בשנים האחרונות שלה.
יש גם נקודות זמן נוחות במיוחד. במסלולים בריבית משתנה, מועד השינוי של הריבית (למשל כל חמש שנים) הוא בדרך כלל נקודת יציאה בלי עמלת היוון. כדאי לסמן את המועדים האלה ולבדוק לפניהם.
כמה זה עולה: העלויות שנכנסות לחישוב
מחזור משכנתה הוא לא בחינם, ובגלל זה הוא לא תמיד משתלם. אלה העלויות העיקריות שצריך לבדוק לפני שמחליטים:
- עמלת היוון
- עשויה לחול בעיקר במסלולים בריבית קבועה, כשהריבית הממוצעת במשק ירדה מאז שלקחתם את ההלוואה. לא פעם זו העלות הגדולה ביותר במחזור.
- עמלה תפעולית
- עמלה קבועה שהבנק גובה על הטיפול בפירעון המוקדם.
- עמלה על אי מתן הודעה מוקדמת
- הודעה לבנק כמה ימים מראש על הכוונה לפרוע יכולה לחסוך אותה.
- עלויות המשכנתה החדשה
- שמאות, פתיחת תיק, רישום המשכנתה וביטוחים, בעיקר במעבר לבנק אחר.
את גובה עמלות הפירעון רואים בדוח יתרות לסילוק, שאפשר לבקש מהבנק. הדוח מראה כמה עולה לסגור כל מסלול היום.
חמש טעויות נפוצות במיחזור
- להסתכל רק על ההחזר החודשי ולא על העלות הכוללת.
- לקבל את ההצעה הראשונה של הבנק הנוכחי בלי להשוות.
- לשכוח את עמלות הפירעון, או להניח שהן תמיד נמוכות.
- למחזר את כל המשכנתה, כשמשתלם לשנות רק מסלול אחד או שניים.
- לבנות משכנתה חדשה שלא מתאימה לתוכניות: מכירת הדירה, פרישה או שינוי בהכנסה.
איך אני בודקת מחזור משכנתה
- 01
מבקשים מהבנק דוח יתרות לסילוק ומפרקים את המשכנתה למסלולים.
- 02
מחשבים לכל מסלול כמה עולה לצאת ממנו היום, וכמה אפשר לחסוך.
- 03
בונים אסטרטגיה חדשה שמתאימה למטרות ולתזרים שלכם היום.
- 04
מנהלים משא ומתן מול הבנק הנוכחי ומול בנקים אחרים, ומלווים עד החתימה.
לפעמים התשובה היא "לא עכשיו". גם זו תשובה טובה: היא חוסכת לכם כסף ומראה מתי כדאי לבדוק שוב.
השורה התחתונה
כדאי לשקול מיחזור משכנתה כשמשהו השתנה: הריביות, ההכנסה, ההוצאות או התוכניות. אבל את ההחלטה אם למחזר מקבלים רק אחרי חישוב שמשווה בין החיסכון לבין העלויות. אם אתם לא בטוחים, בדיקה מקצועית אחת יכולה לחסוך הרבה כסף ושנים של תשלומים מיותרים.
המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ אישי. התנאים בפועל נקבעים על ידי הבנקים והגופים המלווים, והמידע נכון למועד הכתיבה.