בקצרה
- הבנק מממן רק חלק ממחיר הדירה. את השאר מביאים מההון העצמי.
- מעבר להון העצמי יש עלויות נלוות שהמשכנתא לא מממנת.
- תכנון נכון כולל את כל העלויות, וגם כרית ביטחון לשנה הראשונה.
ההון העצמי: המספר שכולם מכירים
לפי הוראות בנק ישראל, הבנק יכול לממן רק חלק משווי הדירה. שיעור המימון המרבי תלוי בסוג הרכישה:
- 75%מימון מרבי לדירה ראשונה (דירה יחידה)
- 70%מימון מרבי למשפרי דיור (דירה חלופית)
- 50%מימון מרבי לדירה להשקעה
לדוגמה, בדירה ראשונה במחיר 1,800,000 ₪, ההון העצמי המינימלי הוא 450,000 ₪. זה המספר שרוב האנשים מתכננים סביבו. והוא בדיוק המקום שבו מתחילה הטעות.
הטעות: לתכנן רק את ההון העצמי
ההון העצמי מכסה את החלק במחיר הדירה שהבנק לא מממן. אבל רכישת דירה כוללת עוד שורה של תשלומים, ורובם יוצאים מהכיס שלכם ולא מהמשכנתא. מי שמתכנן רק את ה־25% עלול לגלות, קרוב לחתימה או אחרי הכניסה לדירה, שחסר לו כסף.
המשכנתא מממנת את הדירה. היא לא מממנת את כל מה שמסביב.
העלויות שלא נכנסות לחישוב
- מס רכישה
- דירה יחידה פטורה עד סכום מסוים, ומעליו משלמים מס לפי מדרגות. בדירה נוספת המס גבוה משמעותית.
- עורך דין
- שכר הטרחה נקבע בדרך כלל כאחוז ממחיר הדירה, בתוספת מע״מ.
- תיווך
- אם הדירה נקנתה דרך מתווך, דמי התיווך נקבעים בדרך כלל כאחוז ממחיר העסקה.
- עלויות המשכנתא
- שמאות, פתיחת תיק בבנק ורישום המשכנתא.
- ביטוחי משכנתא
- ביטוח חיים וביטוח מבנה הם תנאי לקבלת המשכנתא, ומשולמים כל חודש לצד ההחזר.
- הצמדה בדירה מקבלן
- בדירה על הנייר, חלק מהתשלומים לקבלן צמודים בדרך כלל למדד תשומות הבנייה, ולכן הסכום בפועל עלול לעלות בתקופת הבנייה.
- פער שמאות
- הבנק מחשב את שיעור המימון לפי הנמוך מבין מחיר הדירה להערכת השמאי. אם השמאי מעריך את הדירה בפחות, משלימים את ההפרש מההון העצמי.
- הכניסה לדירה
- הובלה, שיפוץ, מטבח, מוצרי חשמל וריהוט. סעיף שכמעט כולם מתמחרים בחסר.
איך מתכננים נכון
- 01
מתחילים מהסוף. כמה כסף יש לכם בפועל, ואיזה החזר חודשי נוח לכם בלי להתאמץ.
- 02
מורידים את העלויות הנלוות ואת כרית הביטחון. מה שנשאר הוא ההון העצמי האמיתי.
- 03
מחשבים ממנו את מחיר הדירה שאפשר לקנות, ולא להפך.
- 04
בודקים זכאות ומשכנתא לפני שחותמים על זיכרון דברים או חוזה.
אפשר להתחיל במחשבון הזכאות באתר, שמראה את מחיר הדירה המרבי לפי ההון העצמי וההכנסה. הוא נותן כיוון ראשוני: הערכה בלבד ואינה מהווה ייעוץ או התחייבות.
השורה התחתונה
כמה כסף צריך להביא לדירה? יותר מההון העצמי. התשובה המדויקת תלויה בסוג הרכישה, בדירה ובמשכנתא שתבחרו. מה שבטוח: תכנון שכולל את כל העלויות מראש חוסך הפתעות, לחץ, ולפעמים גם עסקה שלא הייתה צריכה להיחתם.
המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ אישי. התנאים בפועל נקבעים על ידי הבנקים והגופים המלווים, והמידע נכון למועד הכתיבה.